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20 02 2014
Umnutzung von Immobilien: Der Umbau von Nichtwohnimmobilien in Wohnungen gewinnt an Bedeutung

Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum ist unverändert hoch. Angesichts der angespannten Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Großstädte wird die Umnutzung von Immobilien immer wichtiger, um diese Nachfrage zu befriedigen. Dies geht aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor, das Umwandlungs- und Umnutzungsprojekte bundesweit analysiert hat. Während das Angebot an freien Grundstücken vielerorts knapp ist, stehen Nichtwohngebäude verschiedenster Art leer und können – nach einigen Umbaumaßnahmen – als Wohnimmobilie vermietet oder verkauft werden.

Umnutzung von Immobilien liegt im Trend

Das BBSR konnte in den größeren Städten der Bundesrepublik mehr als 180 Umnutzungsprojekte mit knapp 12.800 Wohneinheiten dokumentieren. Der größte Teil (7.500 Wohneinheiten) ist laut BBSR bereits fertig gestellt, etwa 3.100 Wohneinheiten sind im Umbau und etwa 2.100 in Planung. Die Umnutzung von Nichtwohnimmobilien findet vor allem in Wachstumsregionen statt: Rund 86 Prozent der fertiggestellten oder im Umbau befindlichen Wohneinheiten befinden sich dort. Rund ein Drittel der Wohneinheiten entfällt auf das mittlere bis günstige Preissegment, die übrigen zwei Drittel auf das gehobene Segment des Wohnungsmarktes.

Allein in Berlin hat das BBSR rund 4.700 Wohneinheiten in umgenutzten Immobilien ausgemacht. Knapp 2.600 Wohneinheiten sind bereits errichtet. Damit wurde jede dritte von 2006 bis 2011 fertig gestellte Geschosswohnung in der Hauptstadt im Rahmen eines Umnutzungsprojektes geschaffen. In anderen Metropolen wie Köln, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Hamburg entsteht ebenfalls Wohnraum durch Umwandlungsprojekte. Hier liegt die Anzahl der Wohneinheiten zwischen 250 und 1.000 je Stadt.

Umnutzungsprojekte – Erfolgsfaktoren und Barrieren

Für eine Umnutzung als Wohnimmobilie kommen unter anderem Büro- und Industriegebäude, Krankenhäuser und Bildungseinrichtungen in Frage. Die ursprünglichen Gebäude werden größtenteils erhalten, teilweise durch An- oder Neubauten ergänzt. Zwar sind die Kosten dabei in der Regel nicht geringer als bei einem üblichen Neubau. Dies ist allerdings aus Investorensicht kein Hindernis, weil die Umwandlung von Nichtwohngebäuden oft eine höhere bauliche Ausnutzung des Grundstücks erlaubt als bei Abriss und Neubau, da in Vergangenheit oft dichter gebaut wurde, als es heutige Vorschriften zulassen würden. Die kürzeren Realisierungszeiträume – sowohl beim Genehmigungsverfahren als auch bei der Bauzeit – stellen einen weiteren Vorteil solcher Projekte im Vergleich zum Neubau dar. Eine potenzielle Barriere stellen laut BBSR dagegen die Eigentümer der Objekte dar. Selbst lange leer stehende Objekte werden nicht oder nur zu einem vergleichsweise hohen Preis zum Verkauf angeboten.

Für Investoren zahlt es sich nach Einschätzung des BBSR aus, in Umwandlungsprojekte zu investieren. Die Umnutzung von Immobilien ist somit eine lohnenswerte Alternative zum Neubau und trägt nicht zuletzt zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei.