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28 04 2016
Immer mehr Immobilien werden vererbt – Was tun im Erbschaftsfall?

In Zukunft werden Vermögen immer häufiger in Form von Immobilien vererbt werden. Einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) zufolge werden in Deutschland bis zum Jahr 2024 sogar mehr als vier Millionen davon an Erben weitergereicht. Das ist nicht zuletzt dem Umstand zu verdanken, dass Eigentumswohnungen und Häuser ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge sind und darüber hinaus ein solides Wertobjekt darstellen, welches an künftige Generationen weitergegeben werden soll. Eine weitere Studie im Auftrag der Deutschen Bank ergab ebenfalls, dass immer mehr Deutsche mit Immobilien in ihrem Erbe rechnen. Für die Studie wurden im Juli 2015 mehr als 1.600 Personen durch das Institut für Demoskopie Allensbach zum Thema Erbschaft befragt. 37 Prozent gaben an, bereits selbst genutztes Wohneigentum geerbt zu haben. 58 Prozent erwarten hingegen in den kommenden Jahren eine Erbschaft in dieser Form. Das Immobilienerbe rückt also immer mehr in den Fokus.

Erste Schritte im Erbschaftsfall

Die Studie der Deutschen Bank zeigt aber auch, dass viele Erben unvorbereitet oder gar überfordert sind. Mit dem Tod setzt man sich nun einmal nicht gern auseinander, und so beschäftigt man sich mit dem Prozess einer Erbschaft erst, wenn es so weit ist. Seit dem Jahr 2013 haben sich laut der Studie die Erfahrungen mit dem Ablauf von Erbschaften verschlechtert. Grund sei oft Unkenntnis über die Kosten gewesen. Im Falle einer Erbschaft in Form einer Immobilie ist es daher zunächst am wichtigsten, das Finanzamt rechtzeitig zu informieren. Dies muss innerhalb von drei Monaten geschehen. Das Finanzamt ermittelt dann die Höhe der Erbschaftssteuer. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab, der über jeweilige Freibeträge und Steuersätze entscheidet. Für die teils sehr komplexen Details hat das Finanzministerium des Saarlandes eine hilfreiche Broschüre zusammengestellt. Um den Wert der Erbschaft und damit die Höhe der Steuerschuld zu berechnen, erstellt das Finanzamt ein Gutachten. Doch diese Schätzung der Steuerschuld beruht auf einem starren Schlüssel, der individuelle Faktoren wie beispielsweise den baulichen Zustand unberücksichtigt lässt. Das Gutachten sollte daher vom Erben immer auf Plausibilität geprüft werden. Gegebenenfalls lohnt es sich, ein eigenes Gutachten bei einem qualifizierten Sachverständigen in Auftrag zu geben.

Für Kinder und verwitwete Ehepartner gibt es zudem die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung komplett steuerfrei zu erben. Dies gilt aber nur, wenn die Erben das Haus oder die Eigentumswohnung mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Ziehen sie vor Ablauf dieser Frist aus, müssen sie die Erbschaftssteuer in voller Höhe nachzahlen. Dabei ist es unerheblich, ob sie die geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten. Nur in einzelnen Fällen lässt der Staat hier eine Ausnahme zu, wenn beispielsweise der Erbe selbst verstirbt oder pflegebedürftig wird und deshalb in ein Heim oder eine behindertengerechte Wohnung umziehen muss.

Weiterhin ist eine Grundbuchänderung dringend notwendig. In den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers ist die Berichtigung kostenfrei. Die Erbfolge lässt sich mit einem Erbschein nachweisen.

Erbengemeinschaft und Verkauf der Immobilie

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben und hat keinen Haupterben testamentarisch festgesetzt, bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. In diesem Fall kann keiner der Erben allein entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Selbst kleinere Instandhaltungs- oder Renovierungsmaßnahmen müssen von allen Beteiligten schriftlich bestätigt werden. Die beste Lösung ist daher, die Immobilie zu verkaufen und das Geld fair aufzuteilen. Ein schneller Verkauf kann Komplikationen, wie einen Streit unter den Erben, verhindern. Ein neutraler Makler kann dabei hilfreich sein. Dieser sucht einen Käufer, erzielt den bestmöglichen Preis und kümmert sich um viele anfallende Formalitäten.

Doch auch für Alleinerben, für die eine Selbstnutzung nicht in Frage kommt, ist ein Verkauf oft sinnvoll. Ein Makler kann auch in diesem Fall den Verkauf beschleunigen. Die durch den Verkauf erzielte Summe kann wiederum in eine attraktive Immobile reinvestiert werden und den Grundstock für die eigene Altersvorsorge bilden.