Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer vor Kurzem für verfassungswidrig erklärt. Seither ist endgültig klar, was die Politik im Grunde genommen schon seit Jahren weiß, nämlich dass die Grundsteuer reformiert werden muss. Verschiedene Grundsteuermodelle stehen seither zur Diskussion, die Politik betont jedoch, dass die Reform in jedem Fall aufkommensneutral gestaltet werden soll. Das heißt, dass die Haushalte nach der Reform im Schnitt nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen als vor der Reform. Dennoch wird die Grundsteuerreform voraussichtlich für manche Haushalte teurer und für andere günstiger ausfallen, wie Professor Dirk Löhr von der Hochschule Trier berechnet hat (Quelle: www.immobilien-zeitung.de).

Unbebaute Grundstücke werden wahrscheinlich höher besteuert

Diskutiert werden drei Modelle zur Neuregelung der Grundsteuerberechnung. Das sogenannte Kostenwertmodell, für das sich 2016 einmal eine Mehrheit der Bundesländer ausgesprochen hat, bezieht neben dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz sowohl den Bodenwert als auch den Wert der Bebauung mit in die Berechnung ein. Das Problem an diesem Modell ist jedoch, dass der Wert sämtlicher Gebäude neu ermittelt werden muss, was bis zum Ablauf der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Übergangsfrist Ende 2024 kaum möglich sein wird.

Das Bodenwertmodell wäre einfacher und schneller umzusetzen. Dabei wird neben dem Hebesatz lediglich der Bodenwert für die Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt. Sowohl das Bodenwertmodell als auch das Kostenwertmodell hätten insbesondere für unbebaute Grundstücke eine deutlich höhere Grundsteuer als aktuell zur Folge. Die dritte diskutierte Möglichkeit ist das Flächenmodell. Dabei würde nicht der Wert eines Grundstücks und seiner Bebauung herangezogen, sondern die Größe der Boden- und Nutzfläche. Dies würde bedeuten, dass die Grundsteuer nicht automatisch mitsteigt, wenn Immobilien an Wert gewinnen.

Kommunen bestimmen über die Höhe der Grundsteuer mit

Für die Haushalte ist letztlich natürlich vor allem entscheidend, ob sie am Ende höhere oder geringere Kosten haben. Da die Grundsteuer von Vermietern auf Mieter umgelegt werden kann, betrifft sie praktisch sämtliche Haushalte in Deutschland, sowohl Eigentümer als auch Mieter. Ob man nach der Reform mehr oder weniger Grundsteuer zahlen muss, hängt der Berechnung von Professor Dirk Löhr zufolge nicht nur von dem Berechnungsmodell ab, für das sich die Politik bis Ende 2019 entscheiden muss, sondern auch vom Wohnort und von der Gebäudeart (Quelle: cdn.iz.de).

Bewohner Westberlins beispielsweise könnten bei sämtlichen Modellen mit geringeren Steuerkosten rechnen, Bewohner des Ostteils der Stadt müssen sich dagegen auf höhere Steuern einstellen. Für Bewohner von Einfamilienhäusern in Berlin wäre das Bodenwertmodell die günstigste und das Flächenwertmodell die ungünstigste Variante; in einer kleineren Stadt wie Zweibrücken wäre es dagegen genau umgekehrt. In Berliner Mehrfamilienhäusern hätten alle drei Modelle etwa die gleichen Steuerkosten zur Folge, in Zweibrücken gäbe es dagegen beträchtliche Unterschiede zwischen dem für sie günstigeren Bodenwertmodell und dem teureren Flächenwertmodell.

Letztlich haben insbesondere die Kommunen durch die Festlegung des Hebesatzes starken Einfluss auf die jeweilige Höhe der Grundsteuer. Die Grundsteuer spült jedes Jahr etwa 14 Milliarden Euro in die Kassen der vielerorts überschuldeten Kommunen und ist damit eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen (Quelle: www.faz.net). Zwischen 2006 und 2016 ist der Hebesatz der Grundsteuer B im Schnitt von 394 Prozent auf 464 Prozent gestiegen (Quelle: www.destatis.de). In Berlin beträgt der Hebesatz 810 Prozent. Ob Privathaushalte nach dem Ende der Übergangsfrist mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, ist also nicht nur von dem neuen Berechnungsmodell abhängig. Sondern auch und vor allem davon, ob die jeweilige Kommune ihre Kassenlage aufbessern muss oder nicht.