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28 02 2019

Milieuschutzgebiete verringern Investitionen in Wohnraum

Vor allem Berlin ist bekannt dafür, immer mehr Stadtteile als Milieuschutzgebiet auszuweisen. In einem Milieuschutzgebiet müssen Modernisierungen genehmigt werden, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind außerdem kaum möglich. Darüber hinaus kann die Stadt bei Immobilientransaktionen ein allgemeines Vorkaufsrecht anwenden. Mit Milieuschutzgebieten wollen Kommunen insbesondere Mietsteigerungen verhindern – doch wie eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt, können Milieuschutzgebiete mittel- und langfristig einen enormen Schaden mit sich bringen.1

Dem Gutachten zufolge, das vom Verein zur Förderung von Wohneigentum in Berlin in Auftrag gegeben wurde, ist der Milieuschutz beispielsweise eine Hürde für den Dachgeschossausbau. Da es in den Gebieten, in denen Milieuschutz gilt, in der Regel aber nur sehr wenig freies Bauland gibt, sind Nachverdichtungsmaßnahmen wie Dachausbauten ein essenzielles Mittel, um neuen Wohnraum zu schaffen. Und weil insbesondere das knappe Angebot zur Angespanntheit und Verteuerung der Wohnungsmärkte in Milieuschutzgebieten führt, dürfte der Milieuschutz dazu beitragen, dass sich an dieser Situation nichts ändert.
 

Regulierungen verhindern Modernisierungen

Hinzu kommt, auch darauf macht das IW-Gutachten aufmerksam, dass die Verhinderung von Investitionen in Milieuschutzgebieten den deutschen Klimaschutzzielen widerspreche. Der Gebäudesektor spiele beim Erreichen dieser Ziele eine wichtige Rolle, zudem hinke der deutsche Wohnungsbestand in Sachen energetischer Sanierung hinterher, betonen die Studienautoren. Deshalb wäre es eigentlich umso wichtiger, Investitionen in den Gebäudebestand für Modernisierungen und energetische Sanierungen zu fördern, statt sie zu erschweren. In Berlin zum Beispiel geschieht aber das Gegenteil, was dazu führt, dass der Anteil modernisierter Wohnungen seit 2003 unter dem deutschen Durchschnitt liegt.

Auch die viel gewünschte Barrierefreiheit ist den Gutachtern zufolge in Milieuschutzgebieten kaum zu erreichen. Vor dem Hintergrund des steigenden Durchschnittsalters von Mietern müsste aber eigentlich verstärkt in Barrierefreiheit investiert werden, wie das IW Köln festhält.
 

Umwandlungsverbot verringert Chancen zur Wohneigentumsbildung

Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit Milieuschutzgebieten sehen die Studienautoren beim Thema Wohneigentum. Die Wohneigentumsquote stagniere in Deutschland seit 2010 bei 45 Prozent – das ist die niedrigste Quote in der Europäischen Union. In Berlin lag sie 2016 bei 18,4 Prozent und damit trotz einer kräftigen Steigerung immer noch deutlich unterhalb des Durchschnitts westdeutscher Großstädte. Dabei ist Wohneigentum von hohem Wert für die Altersvorsorge, und die nach wie vor anhaltende Niedrigzinsphase macht den Wohnungskauf derzeit äußerst erschwinglich. Wohneigentumserwerb müsste daher eigentlich unterstützt werden. Weil in Milieuschutzgebieten aber ein recht striktes Umwandlungsverbot herrscht, verringern sich die Chancen zur Wohneigentumsbildung.

Berlin ist übrigens nicht die einzige deutsche Stadt, in der Milieuschutz betrieben wird, wie das Handelsblatt in einem Artikel betont.2 Auch das Vorkaufsrecht wird in anderen Metropolen demnach regelmäßig ausgeübt – in München seit 2001 in 52 Fällen. Berlin kommt seit 2015 auf 39 Fälle. Auch in Hamburg und Frankfurt am Main wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.
 

1 www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/ralph-henger-pekka-sagner-michael-voigtlaender-milieuschutz-in-berlin.html
2 www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-deutsche-staedte-nutzen-ihr-vorkaufsrecht-um-bezahlbaren-wohnraum-zu-erhalten/24012190.html