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27 09 2018

In Berlin bremst der Wohnungsmangel die Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen in den deutschen Großstädten hat 2017 an Dynamik verloren. Während die Kaufpreise zwar weiterhin stiegen, gingen sowohl die Zahl der verkauften Wohnungen als auch der Gesamtumsatz zurück. Allerdings hat sich der Markt je nach Region ganz unterschiedlich entwickelt, wie aus dem ACCENTRO Wohneigentumsreport 2018 hervorgeht.

Leipzig und Dresden gehören zu den größten Wohnungsmärkten

So ist Berlin zwar weiterhin der mit Abstand wichtigste Markt für Eigentumswohnungen, aber die Transaktionszahl ist nun schon im zweiten Jahr in Folge zurückgegangen. Betrug der Rückgang im Jahr 2016 7,42 Prozent, wurden 2017 noch einmal 5,20 Prozent weniger Wohnungen verkauft. In Berlin zeigt sich das gleiche Problem wie in den anderen deutschen Metropolen, wo das zu knappe Angebot den Wohnungskauf immer schwieriger macht. Dies zeigt sich auch in dem erneut überdurchschnittlichen Anstieg der Kaufpreise in der Bundeshauptstadt, der 2017 jedoch nicht mehr so dynamisch ausgefallen ist wie noch in den Jahren zuvor. Zwar stiegen die Preise im vergangenen Jahr um 5,50 Prozent, doch 2016 verzeichnete Berlin noch ein Plus von 16,73 Prozent. Im Zehnjahresvergleich bleibt Berlin aber die Stadt mit dem größten Preissprung – um 134,63 Prozent ist der durchschnittliche Kaufpreis zwischen 2007 und 2017 gewachsen.

In den übrigen ostdeutschen Bundesländern sind die sächsischen Städte Leipzig und Dresden die größten Wohnungsmärkte. Beide Städte konnten sich 2017 unter den Top 10 der umsatzstärksten Großstädte etablieren. Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigte sich 2017 im ebenfalls sächsischen Chemnitz, wo die Kaufpreise 2017 im Schnitt um 19,74 Prozent gestiegen sind. Zudem wuchsen die Verkaufszahlen um 83,59 Prozent, das ist der bundesweit größte Sprung. Auch im brandenburgischen Cottbus wurden 76,52 Prozent mehr Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Wie divers sich der ostdeutsche Markt jedoch gestaltet, zeigt sich am anderen Ende der Tabelle. So gehören Jena und Erfurt zu den Städten, in denen die Transaktionszahlen am kräftigsten gesunken sind. Auch bei der Preisentwicklung gehören beide Städte mit deutlichen Rückgängen zu den bundesweiten Schlusslichtern.

Hoher Nachfrageüberhang im Rhein-Main-Gebiet

Eine äußerst stabile Marktentwicklung zeigt vor allem die Metropolregion Rhein-Main. In den Städten Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach ist die Zahl der Transaktionen zwar ebenfalls um insgesamt 7,65 Prozent gesunken. Das Umsatzvolumen blieb dank deutlicher Preissteigerungen aber konstant. Um knapp zehn Prozent ist der durchschnittliche Verkaufspreis in den fünf Städten zwischen 2016 und 2017 gestiegen, wodurch mit Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt nun fast alle Großstädte der Region unter den zehn teuersten Städten Deutschlands zu finden sind. Das Rhein-Main-Gebiet zeugt zudem eindrucksvoll davon, wie Großstädte von der Nähe zu Metropolen profitieren können. Gegen den Gesamttrend stiegen die Verkaufszahlen sowohl in Mainz als auch in Darmstadt um 6,64 Prozent beziehungsweise um 8,12 Prozent. Die hohen Preise in den Metropolen – Frankfurt ist die zweitteuerste Stadt Deutschlands – führen zu erkennbaren Ausweichbewegungen ins Umland.

München bleibt die teuerste Großstadt in Deutschland. Im Schnitt 447.638 Euro betrug der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Jahr 2017, das ist gegenüber 2016 ein Plus in Höhe von 6,03 Prozent. Auch in anderen bayrischen Städten stiegen die Preise, in Ingolstadt und Fürth sogar zweistellig um 12,47 Prozent beziehungsweise um 11,60 Prozent. Die Neubautransaktionen sind 2017 bundesweit deutlich zurückgegangen, doch in Bayern zeigt sich dieser Trend besonders stark. So ist die Zahl der verkauften Neubauwohnungen in München um 27,18 Prozent gesunken, in Regensburg sogar um 47,63 Prozent. Auch Würzburg, Erlangen, Ingolstadt und Augsburg verzeichneten zweistellige Rückgänge. Dadurch ist absehbar, dass der Wohnungsmarkt und die Preisentwicklung in den bayrischen Großstädten angespannt bleiben werden.