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IMMOBILIENLEXIKON
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Mieterhöhung

Wenn Sie Eigentümer einer vermieteten Wohnung sind, können Sie die Miete erhöhen, um beispielsweise die Inflation auszugleichen. Dabei müssen Sie allerdings einige Punkte beachten. Das Wichtigste zuerst: Sie benötigen immer die Zustimmung Ihres Mieters, bevor eine Mieterhöhung gültig wird. Allerdings ist der Mieter in der Regel verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, wenn Sie sich an die formalen und rechtlichen Voraussetzungen halten. So muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und begründet werden. Möglich sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558), wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559) sowie wenn eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (§ 557).

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sie können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete zum Zeitpunkt ihrer geplanten Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert war. Außerdem darf Ihr Verlangen nach einer Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der vorherigen Mieterhöhung beim Mieter eingehen. Weiterhin dürfen Sie die Miete nach der sogenannten Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Seit Mai 2013 kann diese Grenze von den Ländern in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auch auf nur 15 Prozent in drei Jahren reduziert werden. Bei der Begründung der Mieterhöhung müssen Sie auf eine der folgenden Quellen Bezug nehmen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu belegen: drei Vergleichswohnungen, ein Gutachten eines Sachverständigen, die Auskunft einer Mietdatenbank oder einen Mietspiegel.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Sie können die Miete wegen Modernisierung erhöhen, wenn Sie oder die Eigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen. Dazu zählen beispielsweise der Anbau eines Balkons, das Ersetzen einfachverglaster Fenster durch mehrfachverglaste oder der Einbau einer Gegensprechanlage. Sie können die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Staffel- und Indexmieten

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a BGB festgelegt ist, kommt es zu den festgelegten Terminen zu einer Mieterhöhung um einen ebenfalls festgelegten Betrag. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen und es sind auch keine zusätzlichen Mieterhöhungen möglich, so lange die Staffelmiete läuft.

Wenn eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart wurde, steigt die Miete entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Auch bei der Indexmiete ist eine Erhöhung nur einmal jährlich möglich und zusätzliche Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Lediglich bei einer Modernisierung, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben und durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, dürfen Sie die Miete außerplanmäßig erhöhen.

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