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11032021

Wohneigentum in Deutschland trotz steigender Preise erschwinglicher

Trotz der nach wie vor steigenden Preise am Immobilienmarkt ist Wohneigentum in Deutschland zuletzt bezahlbarer geworden. Dennoch entscheiden sich Wohnungssuchende in der Bundesrepublik weiterhin lieber für ein Mietverhältnis als für die eigene Wohnimmobilie. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).1

Vor allem wegen der niedrigen Zinsen, welche Hypothekenkredite verbilligten und den Effekt der gestiegenen Preise sogar überkompensierten, habe sich der Studie zufolge die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in jüngerer Vergangenheit drastisch verbessert. Zwar überstiegen die Preissteigerungen beim Erwerb von Eigentum derzeit das Mietwachstum, wie Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzzentrums Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW, erklärt. Dennoch sei Wohneigentum nicht eigentlich teurer als das Wohnen zur Miete, denn: „In 38 der betrachteten 50 Großstädte sind die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen im selben Zeitraum gesunken, wenn die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung angesetzt wird.“ So könne in knapp der Hälfte der 50 analysierten Großstädte das jeweilige Wohneigentum innerhalb von 35 Jahren abbezahlt werden, ohne dass Eigentümer stärker als Mieter belastet würden.

Dennoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Lag sie Zahlen von Empirica zufolge 1993 noch bei 48 Prozent, stagniert sie der IW-Studie zufolge seit 2010 bei rund 45 Prozent.


Zu wenig Förderung

Als zentraler Grund für die anhaltend schwache Eigentumsquote wird genannt, dass das Wohneigentum in Deutschland im Allgemeinen schlicht zu wenig gefördert wird. Denn nur wenige Haushalte verfügen über ausreichend Geldpuffer, um sowohl die Kosten für den Immobilienkauf an sich als auch zusätzlich noch anfallende Nebenkosten für Notar und Grunderwerbsteuer einfach so tragen zu können. Lediglich jeder sechste Mieter kann ausreichend Eigenkapital aufweisen; den IW-Experten zufolge sollten vor der Entscheidung zum Immobilienkauf wenigstens 60.000 Euro Startkapital angespart worden sein. In der sozioökonomischen Gruppe der 25- bis 40-Jährigen, die typischerweise die höchste Wahrscheinlichkeit für einen Immobilienkauf aufweisen, sind es sogar weniger als zwölf Prozent.

Ein Hindernis sei, dass die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie, mit denen der Vermögensaufbau kleinerer und mittlerer Haushalte staatlich unterstützt werden sollten, nicht an den realen Wertverlust angepasst wurden und Einkommensgrenzen sowie Förderbeträge damit real entwertet wurden. Stattdessen empfehlen die Ökonomen des IW, dass Ersterwerber von Immobilien als Ersatz für fehlendes Eigenkapital mit Nachrangdarlehen unterstützt werden könnten, da dies gerade in Zeiten des anhaltenden Niedrigzinsumfelds ein praktikables Mittel sei. Nicht zuletzt im Hinblick auf die ebenfalls aus den dauerhaft niedrigen Zinsen erwachsenden Herausforderungen für die Altersvorsorge sei eine höhere Wohneigentumsrate angeraten.


Kaufnebenkosten höher als im Ausland

Im internationalen Vergleich fallen insbesondere die sehr hohen Kaufnebenkosten in Deutschland negativ ins Gewicht. Im Jahr 2016 waren diese rund doppelt so hoch wie im Nachbarland Niederlande und sogar viermal so hoch wie in Großbritannien. Vor allem die neben Notar- und Maklerkosten anfallenden kommunalen Abgaben wie die Grunderwerbsteuer werden vom IW kritisiert, weswegen auch ein Abbau der Grunderwerbsteuer gefordert wird. Zwei Modelle werden dafür vorgeschlagen: Einen Freibetrag von 100.000 Euro zu gewähren oder die Besteuerung nur des halben Kaufpreises. Wie das IW berechnet, verfügten die Kommunen 2019 über Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Höhe von 15,8 Milliarden Euro. Unter Anwendung der oben genannten Modelle würden die Kosten bei 1,3 Milliarden (im Falle des Freibetrags) beziehungsweise bei 2,7 Milliarden Euro (im Falle der hälftigen Besteuerung) im Jahr liegen.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert derweil eine Entfristung des Baukindergelds, das nach aktueller Planung zum 31. März 2021 endet. Hintergrund ist die Annahme, dass dem Wohneigentum in Zeiten der Corona-Pandemie nochmal ein anderer Stellenwert für die Haushalte zukomme, weswegen das Interesse am Immobilienkauf zunehme – auch langfristig. Diesem Trend müsse die Bundesregierung nun gerecht werden.

1 www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/wohneigentum-in-deutschland-fehlt-es-an-foerderung_84342_386484.html

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