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04 05 2017
Starke Wohnungsnachfrage in Metropolen lässt Mietpreise weiter steigen

Die Wachstumsdynamik der Wohnimmobilienpreise hat sich im vergangenen Jahr kaum gemindert. Wie aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland hervorgeht, sind die durchschnittlichen Mieten und Kaufpreise im vierten Quartal 2016 im Vergleich zum dritten Quartal um 1,2 Prozent angestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal liegt das Wachstum bei 5,2 Prozent. Städte mit einer hohen Zuwanderung halten den bundesweiten Index hoch – die Wohnungsknappheit in den Metropolen lässt die Mietpreise weiter steigen.

Baumaßnahmen reichen nicht aus

Um die hohe Wohnungsnachfrage in den Großstädten zu decken, wären jährlich 400.000 Neubauwohnungen in einem Zeitraum von fünf bis zehn Jahren nötig – dieses Ziel konnte im vergangen Jahr nicht erreicht werden. Ludwig Dorffmeister, Wohnungsbaufachmann des Münchner Ifo-Instituts, geht von 300.000 Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2016 aus, von denen etwa 260.000 Einheiten in Neubauten entstanden seien. Für das laufende Jahr rechnet er mit etwa 325.000 Einheiten, für das Jahr 2018 mit 335.000 Wohnungsfertigstellungen. Der Realisierung des gesamten Bauprojektes steht Dorffmeister kritisch gegenüber. Er hält die jährliche Fertigstellung von 400.000 Wohneinheiten für unrealistisch.

Modifikationen  bei genehmigten Bauprojekten

Die Umsetzung der benötigten Wohnungsbaumaßnahmen scheitert unter anderem an der Bürokratie, der hohen Handwerkerauslastung und an dem Mangel an geeigneten Baugrundstücken. Die Dynamik der Flüchtlingszuwanderung hat die Bauplanung ebenfalls stark beeinflusst. So wurde aufgrund der erhöhten Zuwanderung im Jahr 2015 vor allem die Planung von bezahlbaren Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern vorangetrieben. Hauptakteur war die öffentliche Hand. Mit Abebben der Zuwanderung geht allerdings eine neue Bewertung der entsprechenden Projekte einher, was Länder und Kommunen zu Modifikationen von bereits genehmigten Baumaßnahmen veranlasst.

Ähnliche Tendenz bei Eigentumspreisen

Eine vergleichbare Entwicklung ist bei den Wohneigentumspreisen zu erkennen. Wie ebenfalls aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland hervorgeht, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen vom dritten zum vierten Quartal 2016 um 1,3 Prozent erhöht, für Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent. Mit Blick auf das Vorjahresquartal ist bei Eigentumswohnungen sogar ein Anstieg von 6,9 Prozent und bei Einfamilienhäusern um 6,2 Prozent zu verzeichnen – damit liegt der Anstieg in diesem Bereits deutlich über dem Durchschnittswert des F+B-Wohn-Indexes von 5,2 Prozent für die Gesamtheit von Mieten und Kaufpreisen. In den vergangenen fünf Jahren haben sich Eigentumswohnungen um 32,3 Prozent verteuert, Einfamilienhäuser um 20,2 Prozent und Mehrfamilienhäuser lediglich um 7,6 Prozent. Die stärkste Wachstumsdynamik ist folglich bei Eigentumswohnungen zu verzeichnen.

Berlin besonders stark betroffen

In der Bundeshauptstadt verstärkt die hohe Nachfrage den allgemeinen Trend. Das stellte der Wohnmarktreport Berlin 2017 von Berlin Hyp und dem Immobiliendienstleister CBRE fest, für den 31.000 Inserate aus den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 ausgewertet wurden. Demnach beläuft sich der Berliner Durchschnittskaufpreis pro Quadratmeter auf 3.289 Euro. Überdurchschnittlich teuer sind die vier Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und insbesondere Mitte, wo sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bezirksdurchschnitt auf 4.139 Euro pro Quadratmeter belaufen. Alle anderen Bezirke liegen unter dem Median der Hauptstadt. Die stärksten Preissteigungen gegenüber dem Vorjahr sind insbesondere in den als preiswert geltenden Bezirken außerhalb des S-Bahn-Rings zu verbuchen. Der höchste Anstieg ist in Spandau zu beobachten. Mit einem Preiswachstum von 23,7 Prozent sind die durchschnittlichen Kaufpreise dort auf 1.939 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch Lichtenberg und Tempelhof-Schöneberg weisen eine ähnliche Dynamik auf. In dem östlichen Bezirk beläuft sich der Kaufpreis von Eigentumswohnungen auf 2.868 Euro pro Quadratmeter, was einem Wachstum von 23 Prozent entspricht. In Tempelhof-Schöneberg sind es 3.119 Euro pro Quadratmeter, ein Kaufpreisanstieg von 21 Prozent.