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05 06 2014
Mietspiegel: Vorspiegelung falscher Tatsachen?

Das geplante Gesetz der Mietpreisbremse wird die Rolle des Mietspiegels weiter stärken. Gleichzeitig bietet das Instrument alles andere als ein zuverlässiges Abbild des Wohnungsmarktes.

Was der Spiegel leisten soll

Mietspiegel sind Datenwerke, die Wohnraumanbietern und Mietern detaillierte Informationen über den Wohnungsmarkt liefern sollen. Sie dienen vor allem als Richtwert bei der Mietpreisfestlegung und können hinzugezogen werden, um Streitfragen zu klären. Zur Praxis wurde der Mietspiegel nach Einführung von §558 des BGB, der die Spielräume für Mieterhöhungen regelt. So dürfen Vermieter beispielsweise bestehende Verträge nur bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ anheben. Um diesen Referenzwert heranziehen zu können, wurde 1974 der Mietspiegel erschaffen. „Einfache“ Mietspiegel werden in Kooperation von Eigentümer- und Mietervereinigungen erstellt und von den Auftraggebern, also Städten und Gemeinden, abgesegnet. Weitaus höher liegt die Messlatte bei „qualifizierten“ Mietspiegeln, die nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erarbeitet werden müssen und in vielen Städten Pflicht sind. Etwa 100 Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern haben derzeit einen solchen Spiegel ausgeschrieben. Gesetzlich geregelt ist, dass Mietspiegel die Wohnungspreise der vergangenen vier Jahre heranziehen müssen. Außerdem dürfen nur die in diesem Zeitraum entweder neu abgeschlossenen oder veränderten Verträge berücksichtigt werden.

Methodisch fragwürdig

Bisher galt für Neuvermietungen keine Kappungsgrenze. Eigentümer durften den neuen Mietpreis  also selbst festlegen. Mit der kommenden Mietpreisbremse wird sich das ab nächstem Jahr ändern. Laut dem neuen Gesetz dürfen dann Mieten bei Neuverträgen nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch genau hier liegt das Problem. Experten monieren schon länger, dass die hierzu herangezogenen Mietspiegel alles andere als adäquate Marktbedingungen wiedergeben. Kaum veröffentlicht, werden die meisten von ihnen auch schon wieder angefochten.  Wie allzu oft hängt das Ergebnis von der Erhebungsmethode ab – und die ist umstritten. So werden Neuvermietungen in vielen Mietspiegeln nur mit zehn Prozent gewichtet. Gerade in den letzten vier Jahren hatten aber gerade Neuvermietungen in Ballungszentren mit hohen Fluktuationsraten rasant angezogen. Der Einfluss des Faktors in der Kalkulation wird damit völlig verwässert und Mieten rechnerisch heruntergesetzt. Kurios sind auch die Kriterien, nach denen Qualitätsmerkmale eingerechnet werden. So hat die Ausstattung, etwa die Beschaffenheit des Waschbeckens oder Stuck an der Decke, einen Einfluss auf die Kalkulation. Anders ist es bei dem Stockwerk, der Lage des Balkons oder einem freien Ausblick auf die Stadt: Diese Merkmale werden nicht berücksichtigt.

Verkehrte Mietwelt

Einschränkungen wie diese haben natürlich Einfluss auf die Verlässlichkeit der Daten. In Berlin zahlte man laut Mietspiegel von 2013 für eine Wohnung in „einfacher“ Lage 6,35 Euro, in „guter“ Lage aber nur 6,19 Euro. Demnach waren Mieter also bereit für unattraktivere Wohnlagen mehr zu zahlen als für Beliebtere. Ein ähnlich paradoxes Bild zeigt sich im letzten Mietspiegel von 2012, in dem für teilsanierte Altbauten erheblich höhere Mieten ausgewiesen werden, als für Sanierte. Das Ergebnis ist ein verzerrtes Bild der Wohnmärkte – und ein Gesetz, dessen Anwendungsgrundlage fraglich ist.