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18 07 2019

Justizministerium will auch Neubaumieten regulieren

Bisher war es eigentlich politischer Konsens, dass Regulierungen und Eingriffe ins Mietrecht nur Bestandsimmobilien, möglichst aber nicht den Neubau betreffen. Das gilt auch für die im Jahr 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse, von der Neubauwohnungen ausgenommen sind. So sollte sichergestellt sein, dass der in Deutschland dringend nötige Wohnungsbau nicht zusätzlich abgewürgt wird. Dieser Konsens könnte aber bald schon aufgekündigt werden – denn das Bundesjustizministerium plant, eine Art Mietpreisbremse für den Neubau einzuführen.

Möglich machen soll das ein neues Gesetz, für das das Justizministerium einen Entwurf vorgelegt hat.1 Demnach sollen auch Neubauwohnungen nach einem gewissen Zeitraum in der Miethöhe eingeschränkt werden. Im Entwurf des „Gesetzes zur Zusammenführung und Verbesserung der Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Wohnraummangel“ heißt es, dass nur Erstvermietungen nach dem Bau einer Wohnung langfristig von den neuen Regelungen ausgenommen sein sollen.
 

Obergrenze bei 20 Prozent über der Vergleichsmiete

Im Falle der Wiedervermietung soll hingegen nach Ablauf von fünf Jahren nach dem Bau eine Obergrenze gelten, die besagt, dass die Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten darf. Auch bei der Erstvermietung beziehungsweise innerhalb der ersten fünf Jahre soll zudem eine Wuchergrenze gelten, die bei 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und nicht überschritten werden darf.

Das geplante Gesetz sieht also eine verkappte Mietpreisbremse für Neubauwohnungen vor, die nach fünf Jahren greift und bei 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (statt bei zehn Prozent darüber wie bei der Original-Mietpreisbremse, die sich nur auf Bestandswohnungen bezieht). Damit würde die in der originalen Mietpreisbremse verankerte Ausnahmeregelung für Neubauten ausgehebelt.
 

Mehrheit der Bevölkerung vertraut privaten Investoren

Befürchtet wird deshalb, dass das Gesetz gegen Mietwucher, sollte es tatsächlich beschlossen werden (CDU und CSU verweigern bisher noch ihre Zustimmung), den Wohnungsbau deutlich unrentabler machen würde. Da die Neubaukosten immer weiter steigen – die Baupreise sind zwischen 2010 und 2018 um 29 Prozent gestiegen2 –, könnten sich Investoren aufgrund mangelnder Rentabilität zunehmend aus dem Wohnungsbau zurückziehen. Auch die Planungssicherheit vieler Investoren wäre dahin, die bisher noch sicher sein konnten, dass zwar der Bestand, nicht aber der Neubau von übermäßigen Mietregulierungen betroffen ist. Das Wohnungsbauvolumen dürfte dadurch noch weiter hinter die Nachfrage zurückfallen, was die Marktanspannung zusätzlich verschärfen würde.

Denn dass die Wohnungsbauziele ohne das Engagement privater Investoren unerreichbar sind, ist klar und wird auch von einer Mehrheit der Bevölkerung so anerkannt. Einer vom ZIA in Auftrag gegebenen Umfrage zufolge sprechen sich rund 57 Prozent der Deutschen dafür aus, dass private Investoren bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums eine aktive Rolle spielen sollten. Rund 55 Prozent sind zudem nicht der Ansicht, dass der Staat diese Aufgabe besser lösen könne als die Privaten.3 Auch jüngst diskutierte staatliche Eingriffe wie Enteignungen oder Mietendeckel sehen zwei Drittel beziehungsweise die Hälfte der Befragten eher kritisch.
 

1 www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/zia-umfrage-wohnungsbau-nur-mit-investoren_84342_492730.html
2 www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/warum-das-bauen-viel-zu-teuer-ist-16260788.html (nur für Abonnenten)
3 www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/zia-umfrage-wohnungsbau-nur-mit-investoren_84342_492730.html