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05 10 2015
Immobilienzeitung.de vom 02. Oktober 2015: "Wohn-Goldmedaille für 2015"

"Rekord! Rekord! Rekord!", tönen die Marktbeobachter ausnahmslos, und das bereits nach dem dritten Quartal. Die Analysten sind sich einig, dass 2015 bereits jetzt das Jahr mit den höchsten Umsätzen aller Zeiten auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist.

Nur im Detail unterscheiden sich die Zahlen: Während CBRE von insgesamt 18,2 Mrd. Euro bei Transaktionen mit mindestens 50 Wohneinheiten ausgeht, veranschlagt Savills 18,4 Mrd. Euro und Dr. Lübke & Kelber vermeldete gestern sogar runde 19 Mrd. Euro.

Savills hat eine Zunahme des Transaktionsvolumens um 81% gegenüber dem Vorjahreszeitraum errechnet, CBRE sogar 84%. In den vergangenen zwölf Monaten summierte sich demnach das Transaktionsvolumen auf ca. 21,8 Mrd. Euro. Die Zahl der gehandelten Einheiten stieg im ersten bis dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 41% auf mehr als 263.000, während die Anzahl der Transaktionen mit 212 in geringerem Maße zunahm (drittes Quartal 2014: 194). Die Zahl der Portfolios mit mindestens 1.000 Einheiten ging laut Savills im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich von 26 auf 16 zurück.

"Das Geschehen am Wohnungsportfoliomarkt wird in diesem Jahr vor allem von Fusionen der großen Wohnimmobilien-AGs geprägt, wohingegen die Zahl großer Asset-Deals deutlich abgenommen hat", erläutert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills. So entfielen allein auf die Gagfah-Übernahme durch Vonovia (ehemals Deutsche Annington) sowie die Übernahme von Westgrund durch Adler Real Estate fast 9 Mrd. Euro bzw. 49% des Transaktionsvolumens. Insgesamt zeichneten Wohnimmobilien-AGs für über 69% des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. CBRE hat bei den AGs 194 Portfoliotransaktionen registriert (plus 17% gegenüber dem Vorjahreszeitraum), die rund 279.000 Wohneinheiten (plus 62%) mit knapp 17,4 Mio. qm Wohnfläche umfassten. Fast 88% des gehandelten Volumens entfielen auf deutsche Investoren (drittes Quartal 2014: 75%).

Hohe Nachfrage, hohe Preise

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien schlägt sich in der Preisentwicklung nieder. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 lag der durchschnittlich pro Einheit gezahlte Preis laut Savills bei rund 69.700 Euro und war damit um 29% höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. CBRE hat allein für das dritte Quartal den Kaufpreis mit 1.437 Euro/qm ermittelt, 37% mehr als im Vorjahr. Den Kaufpreis pro Wohneinheit gibt das Unternehmen mit 66.257 Euro an, 14% mehr als im dritten Quartal 2014.

Wie geht es weiter? Vermutlich mit einem geringeren Gesamtvolumen und auch kleinteiliger bei den einzelnen Abschlüssen, wenn man einmal von den Übernahmeplänen der Deutschen Wohnen für die LEG Immobilien absieht. CBRE hat bereits von Juli bis September mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,8 Mrd. Euro wesentlich weniger Umsatz als in den ersten sechs Monaten verzeichnet. Neben dem Erwerb eines 100 Mio. Euro umfassenden Portfolios in Berlin durch ein Joint Venture von KauriCAB Management und Apeiron Capital zählte vor allem der Kauf des projektierten Wohn- und Geschäftshauses im Mainzer Zollhafen von Aberdeen Asset Management für einen Spezialfonds zu den größten Transaktionen im dritten Quartal.

Potenzial für große Abschlüsse geht aus

Dass langsam das Potenzial für die ganz großen Abschlüsse ausgeht, bestätigt auch Savills. "Obwohl die Zahlungsbereitschaft weiter gestiegen ist, hat sich die Zahl der noch im Markt befindlichen Großportfolios bestehend aus mindestens 1.000 Einheiten deutlich verringert, da sich ein Großteil des entsprechenden Bestands mittlerweile in Hand von Investoren befindet, die in der Regel eine lange Haltedauer anstreben und oft sogar weiter wachsen wollen", sagt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany. Sein Kollege Nemecek geht bei Asset-Deals zukünftig von einer kleinteiligeren Struktur, auch wenn im Rahmen von Portfoliobereinigungen der großen Wohnimmobilien-AGs noch einige kleinere Wohnungspakete an den Markt kommen könnten. Für das Gesamtjahr sei jedoch angesichts der ungebrochen hohe Nachfrage und der bevorstehenden Übernahmen mit einem Transaktionsvolumen von etwas unter 30 Mrd. Euro auszugehen - ein Umsatzrekord in bisher ungeahnter Höhe.

"Infolge des begrenzten Bestandsangebots beobachten wir neben der zunehmenden Investition in kleinere Portfolios auch eine vermehrte Beteiligung an Projektentwicklungen", nennt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, einen weiteren Trend. "Knapp ein Drittel des registrierten Transaktionsvolumens des dritten Quartals entfiel auf Projektentwicklungen, wobei sich der Schwerpunkt mit knapp 8% insbesondere auf den Berliner Wohninvestmentmarkt konzentrierte, da dort so gut wie keine Bestandsportfolios mehr im Markt sind", erläutert Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000027750/wohn-goldmedaille-fuer-2015