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26 09 2014
Handelsblatt vom 26. September 2014: "Der Reiz der Provinz"

Käufer von Eigentumswohnungen weichen auf Randlagen und kleinere Städte aus.

- In deutschen Metropolen ist das Angebot knapp.
- Investments in Kleinstädte sind oft günstig aber riskant.

Ausgerechnet Chemnitz. In keiner anderen deutschen Großstadt ist die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr so stark, nämlich um 59 Prozent, gestiegen wie in der sächsischen Industriestadt. Auf der anderen Seite musste die Bankenstadt Frankfurt einen regelrechten Einbruch beim Verkauf von Eigentumswohnungen verkraften – um 24 Prozent ging die Zahl der gehandelten Einheiten zurück. Ebenfalls Rückgänge vermelden München und Hamburg.

Ist der Boom auf den Wohnungsmärkten deutscher Metropolen also vorbei? Die Frage drängt sich auf, wenn man die Studie betrachtet, die das Maklerunternehmen Accentro jetzt vorgelegt hat. Doch Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro-Muttergesellschaft Estavis, gibt Entwarnung: Das Problem in Frankfurt, München und Hamburg sei nicht etwa mangelndes Interesse, sondern das knappe Angebot".

Als Folge dieser Knappheit weichen Investoren aufwendiger prestigeträchtige Städte aus. Das belegt der Report, der auf der Auswertung der Berichte der Gutachterausschüsse der 82 bevölkerungsreichsten deutschen Städte basiert. Demnach nahm die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen nicht nur in Chemnitz kräftig zu, sondern auch in Halle an der Saale, Bergisch Gladbach, Osnabrück und Lübeck.

Damit zeigt sich auf dem Markt der Eigentumswohnungen das gleiche Phänomen, das auch bei Bürogebäuden und Einkaufszentren zu  beobachten ist. "Professionelle Großanleger investieren zunehmend in B-Standorten sowie Regional- und Oberzentren", stellt Fabian Klein fest, Investmentchef beim Beratungsunternehmen CBRE Deutschland. In den besonders begehrten Vierteln (den sogenannten A-Lagen) der Metropolen stehen nämlich schlicht keine Immobilien mehr zum Verkauf- oder sie sind so teuer geworden, dass Investoren kaum mehr eine Rendite erzielen. Trotz des Drangs in kleinere Städte - absolut werden immer noch die meisten Eigentumswohnungen in Berlin verkauft. Darüber hinaus verdrängte die Hauptstadt 2013 erstmals auch in Bezug auf den erzielten Geldumsatz München vom ersten Platz. An der Isar werden zwar weniger Wohnungen verkauft als an der Spree, dafür aber teurere: Der Durchschnittspreis betrug in München 327.000 Euro, in Berlin nur 185.000 Euro. Dabei geraten in der Hauptstadt neue Lagen in den Blick, stellt Estavis-Chef Mingazzini fest. "Wir verkaufen mit großem Erfolg sanierte Plattenbauten in Hohenschönhausen und Buch", berichtet er – also in zwei Stadtteilen weit außerhalb des S-Bahn-Rings.

Ähnliches berichten Experten aus anderen Städten.  Durch das knappe Angebot an Wohnungen weichen Interessenten zunehmend in die Peripherien aus", sagt Ludwig Wiesbauer, Bereichsvorstand Immobilienvermittlung beim Makler Planethome. Und Rene Poew, Hamburger Experte für Immobilienrecht bei der Wirtschaftskanzlei Lutz Abel, beobachtet in der Hansestadt die Tendenz, "in weniger beliebten Stadtteilen oder in den an Hamburg angrenzenden Regionen in Schleswig-Holstein zu kaufen". Diese Investitionsstrategie ist nach Ansicht Poews mit Risiken behaftet. In den Randlagen "sind die Kaufpreise zwar niedriger, aber dafür besteht die Gefahr, dass es in zehn oder 15 Jahren schwerfallen könnte, die Wohnung zur angestrebten Miete zu vermieten oder mit Gewinn zu verkaufen", mahnt er. "Denn bis dahin könnte sich der Wohnungsmarkt in der Innenstadt als Folge der anziehenden Neubautätigkeit entspannt haben. Das aber bedeutet, dass die Wohnungen im Extremfall sogar an  Wert verlieren könnten. Beachten müssen Anleger laut Poew zudem, dass die jetzt beschlossene Mietpreisbremse Mieterhöhungen vielerorts nur noch eingeschränkt zugelassen wird.

Auch eine aktuelle Studie des DIW Berlin zeigt, dass der Kauf einer Mietwohnung zur Kapitalanlage kein Selbstläufer ist. Demnach erzielt jeder dritte Privatanleger mit seiner Immobilie keine Rendite oder muss sogar einen Verlust verkraften. Die Kosten für Hausgeld, Instandhaltungsmaßnahmen und Leerstand würden häufig unterschätzt sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Immobiliengesellschaft Wertgrund, die die Studie in Auftrag gegeben hat. Estavis-Vorstand Mingazzini widerspricht dieser Einschätzung. "Wenn man die Summe aus Miet- und Wertsteigerungsrendite aus den letzten Jahren nimmt, gibt es kaum ein rentableres Investment als eine Eigentumswohnung", argumentiert er. Doch auch er gibt zu bedenken: "Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss wissen, dass er kein Festzinspapier erwirbt. Er muss Arbeit in die Immobilie stecken und in der Lage sein, auch mal einen Mietausfall zu verkraften."