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11 06 2015
Es bleibt spannend: Wohnungsmarkt im Umbruch

Ob Milieuschutz, Mietpreisbremse oder ein neues Modell zur Baulandvergabe in Berlin – auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt jagt derzeit eine rechtliche Änderung die nächste. Oft profitieren weder Wohnungsunternehmen und Vermieter noch Käufer oder Mieter. Der jüngste Paukenschlag erfolgte Mitte Mai, als das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg den Berliner Mietspiegel für unwirksam erklärte. Denn nach Meinung der Richterin entbehrt er gängiger wissenschaftlicher Grundlagen. Auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, stellt es den Mietspiegel und seine Aussagekraft in Frage – und damit die Basis der Mietpreisbremse. Mehr noch: Das Urteil hat eine Signalwirkung, die über Berlin hinaus reicht, und wird sicherlich nur das erste von vielen sein, die bundesweit gegen die lokalen Mietspiegel ausgesprochen werden.

Mietpreisbremse auf wackeligem Fundament

Welche Konsequenz die am Berliner Amtsgericht ausgetragene Rechtsstreitigkeit letztlich für die Mietpreisbremse haben wird, bleibt abzuwarten. Fest steht jedoch, dass das Fundament für die Mietpreisbremse in Berlin, der Berliner Mietspiegel, wackelt. Würde er für ungültig erklärt, fehlte die Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – und daran soll sich die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmieten orientieren. Dennoch trat die Mietpreisbremse in der Hauptstadt wie geplant am 1. Juni in Kraft.

Dass die Gerichtsentscheidung zum Berliner Mietspiegel andere Bundesländer in Alarmbereitschaft versetzt, zeigt sich in Hamburg. Während es vor einigen Wochen noch hieß, dass die Mietpreisbremse zeitnah umgesetzt werde, ist die Einführung nun erst einmal auf unbestimmte Zeit verschoben. Als Grund gibt die Politik an, dass es noch Beratungsbedarf gebe. Zu denken gibt die Tatsache, dass der Mietspiegel in Hamburg vom Institut F+B erhoben wird – das Institut, das auch den nun gerügten Berliner Mietspiegel erstellt hat. Dementsprechend ist es nur eine Frage der Zeit, bis auch Hamburger Vermieter den vermeintlich qualifizierten Mietspiegel in Hamburg anzweifeln und vor Gericht ziehen.

Falsche Fährte: Kooperatives Baulandmodell

Ob mit oder ohne gültigen Mietspiegel – die Wohnraumknappheit insbesondere auf dem Berliner Wohnungsmarkt bleibt bestehen. Um den Druck auf dem Markt zu verringern, hat sich der Berliner Senat zum Ziel gesetzt, jährlich etwa 10.000 Wohnungen zu bauen. Mit dem kürzlich vorgestellten Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung sollen zum einen die Kosten für das Land im Rahmen zu bleiben. Zum anderen will der Senat so gewährleisten, dass Wohnungen für alle Bevölkerungsschichten gebaut werden. Dem Modell zufolge soll der Projektträger sämtliche dem Land Berlin entstehenden Kosten übernehmen. Das schließt die Finanzierung und Realisierung von Kindertageseinrichtungen und Grundschulen ein, wenn durch die entstehenden Wohnungen zusätzlicher Bedarf an Kita- und Grundschulplätzen entsteht. Zudem sollen für zehn bis 33 Prozent der entstehenden Wohnungen Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten. Kurzum: Mit dem Modell werden Investoren künftig zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben gezwungen.

Dahinter steht die Idee, dass jene, die in größerem Umfang von der städtischen Bauplanung Berlins profitieren, auch einen Beitrag zur Entwicklung der Stadt leisten sollen. Bauträger und Projektentwickler müssen den Eckdaten des Modells zustimmen, wenn diese für ihr Projekt gelten sollen. Andernfalls können sie zwar trotzdem mit ihrem Projekt starten, ihr Vorhaben wird von den Planungsverwaltungen aber nachrangig behandelt. Das Modell soll ab 2016 gelten, bis dahin gibt es eine Übergangsfrist. Es darf bezweifelt werden, dass das kooperative Baulandmodell, wie es der Berliner Senat entwickelt hat, den Wohnungsneubau tatsächlich befördern wird. Eher wird das Modell eine dämpfende Wirkung haben, da es eine extreme Belastung für Projektentwickler darstellt.

Milieuschutz und Umwandlungsverbot: Rückschritt für den Wohnungsmarkt

Weniger für Projektentwickler als vielmehr für Bestandshalter und private Wohnungskäufer wird der Milieuschutz in Berlin und anderen Städten immer mehr zum Hindernis. In diesen Gebieten sind sogenannte Luxussanierungen verboten. Mieter sollen so vor Verdrängung durch steigende Mieten geschützt werden. Dies führt dazu, dass alle Modernisierungsmaßnahmen beantragt werden müssen. Seit März steht in Berliner Milieuschutzgebieten zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Vorbehalt. In der Praxis kommt das einem Aufteilungsverbot gleich. Mietern in Milieuschutzgebieten, die ihre Wohnung kaufen und damit ihre Altersvorsorge aufbauen wollen, haben mit dem Umwandlungsverbot keine Chance mehr dazu.

Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot und das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung – all diese Maßnahmen werden letztlich nicht dazu beitragen, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt oder andere deutsche Wohnungsmärkte entspannen. Das einzige Mittel gegen steigende Mieten und Kaufpreise ist der Neubau. Ihn gilt es zu fördern – und Investoren Anreize zu schaffen, damit sie in den Wohnungsmarkt investieren. Momentan führen die politischen Maßnahmen leider in die entgegensetzte Richtung.