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03 08 2017
Der Sozialwohnungsbau in Berlin steht vor Problemen

In einer Art Brandbrief hat der Bund Deutscher Architekten (BDA) kürzlich den Sozialen Wohnungsbau in Berlin kritisiert. Der BDA beobachtet einen „Stillstand“ beim Bau bezahlbarer Wohnungen und sieht dafür die Landespolitik in der Verantwortung – nicht ganz zu Unrecht.

Da ist zum einen der Anteil der mietpreisgebundenen Wohnungen bei größeren Bauprojekten, für die ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Der Senat hat den Mindestanteil preiswerter Wohnungen Anfang dieses Jahres deutlich angehoben, von vormals 25 Prozent der Wohnungen auf nun 30 Prozent des Wohnraums. Das sieht auf den ersten Blick nach einer kleinen Erhöhung aus, doch in Wahrheit ist sie deutlich größer. Denn nicht nur die Prozentzahl hat sich erhöht, diese bezieht sich jetzt auf die Wohnfläche statt wie zuvor auf die Zahl der Wohnungen. Und weil Sozialwohnungen in der Regel kleiner sind als andere Wohnungen, fällt der Anstieg des mietpreisgebundenen Anteils faktisch sehr viel stärker aus. Katrin Lompscher (Linke), Senatorin für Stadtentwicklung, spricht von einer Erhöhung von 10 bis 15 Prozentpunkten.

So wird keine soziale Vielfalt erreicht

Ein so hoher Anteil an Sozialwohnungen macht Neubauprojekte für Investoren zunehmend unattraktiv. Denn die mietpreisgebundenen Wohnungen sind trotz der Fördermittel des Landes unrentabler als die frei finanzierten Wohnungen. Ein weiterer Nachteil mietpreisgebundener Wohnungen ist die fehlende Möglichkeit, die Mieten langfristig zu erhöhen, wodurch neben den Mieterlösen auch etwaige spätere Verkaufserlöse negativ beeinflusst werden. Um all diese Nachteile auszugleichen und letztlich keine Verluste zu machen, sind Investoren gezwungen, die restlichen Wohnungen zu stark erhöhten Preisen anzubieten. So entstehen neue Wohnungen für Besitzer von Wohnberechtigungsscheinen auf der einen und für Gutverdiener auf der anderen Seite, aber die Normalverdiener gehen leer aus.

Das ist, wie auch der BDA kritisiert, nicht im Sinne einer Stadtentwicklung der sozialen Vielfalt. Und für private Investoren eine so unattraktive Gemengelage, dass die Bereitschaft für bezahlbare private Neubauprojekte in Berlin eher sinken denn steigen dürfte.

Anwohnerproteste verhindern Neubauprojekte

Aber auch öffentliche Bauprojekte haben in Berlin mit vielen Hürden zu kämpfen. So moniert der BDA, dass die Pläne für tausende Wohnungen unvollendet in der Schublade lägen, weil Anwohnerproteste die Neubauten verhinderten. Persönlich und menschlich ist es nachvollziehbar, dass Anwohner wenig Lust auf neue Wohngebäude in ihrem direkten Umfeld haben, für die Stadtentwicklung ist dies aber verheerend. Das Land schiebt die Verantwortung, hier Überzeugungsarbeit zu leisten, auf die einzelnen Bezirke – die sind grundsätzlich aber sehr empfänglich für die Beschwerden von Anwohnern und wenig geneigt, diesen entgegenzutreten. Das ist eine Erfahrung, die private Investoren schon lange machen. Inzwischen wird sie offenbar von den öffentlichen Bauträgern geteilt. Für den Neubau in Berlin verheißt das nichts Gutes.