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12 02 2015
Berliner Milieuschutzgebiete: Senat untersagt Umwandlung in Wohneigentum

Der Berliner Senat hat Anfang Januar 2015 beschlossen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Demzufolge wird es aller Voraussicht nach künftig nur noch in wenigen Fällen möglich sein, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Damit wurde eine weitere Maßnahme bewilligt, um steigende Mieten in den Milieuschutzgebieten der Hauptstadt zu verhindern – allerdings nur vordergründig. Tatsächlich stellt das Umwandlungsverbot eine erhebliche Einschränkung für Mieter in Milieuschutzgebieten dar. Denn ihnen wird dadurch die Möglichkeit genommen, ihre bislang zur Miete genutzte Wohnung zu kaufen.

Mit Milieuschutz gegen die Verdrängung?

Ein Milieuschutzgebiet ist ein Stadtgebiet, in dem die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Ziel ist es, bestimmte Bevölkerungsgruppen vor Verdrängung durch steigende Wohnkosten zu schützen. Aus diesem Grund gibt es unter anderem strikte Vorgaben zu Modernisierungsmaßnahmen: Alle geplanten baulichen Maßnahmen müssen bei den zuständigen Baubehörden genehmigt werden, da sie – zumindest theoretisch – zu Mietsteigerungen führen können. Komplett geflieste Wände im Bad oder ein zweiter Balkon beispielsweise sind in Berlin aus diesem Grund nicht erlaubt.

In der Hauptstadt liegen Milieuschutzgebiete derzeit in den Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Mitte. Betroffen sind etwa 160.000 Wohnungen. Das entspricht ungefähr zehn Prozent der Berliner Mietwohnungen. Zudem ist eine Ausweitung der Milieuschutzgebiete geplant.

Mieter wollen kaufen

Nach Meinung des Berliner SPD-Landesvorsitzenden Jan Stöß werden Mieter in diesen Gebieten nun mit Hilfe des Umwandlungsverbots noch besser vor Mietsteigerungen geschützt. Kritiker meinen jedoch, dass mit dem Verbot das Ziel nicht erreicht werde – im Gegenteil. Denn es sind bei weitem nicht nur institutionelle Investoren als Käufer auf dem Berliner Markt aktiv, sondern vor allem private Anleger. Diese erwerben lediglich eine oder zwei Wohnungen zur Altersvorsorge und vermieten sie. Erfahrungsgemäß heben solche Vermieter die Mieten seltener und weniger stark an als professionelle Investoren.

Doch zum Wohnungskauf motiviert nicht nur die Absicht, die Wohnung anschließend zu vermieten, sondern auch die Möglichkeit, sie selbst zu bewohnen. So steigt bei Mietern in Berlin zunehmend das Interesse, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um nicht länger in einer Mietwohnung zu leben. Sie wollen Eigentümer werden und dadurch Mietsteigerungen entgehen. Dementsprechend steigt die Zahl der Mieterkäufer in Berlin Jahr für Jahr an. Mit dem Umwandlungsverbot wird es nun zumindest für Mieter in Milieuschutzgebieten deutlich schwieriger, ihre Wohnung zu kaufen. Denn ihnen wird mit dem Verbot ein wesentlicher Schritt hin zur Vermögensbildung oder privaten Altersvorsorge erheblich erschwert.