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25 10 2018
B-Städte mit bester Risiko-Rendite-Relation

Für Wohnimmobilieninvestoren mit dem Fokus auf einer soliden Eigenkapitalrendite ist die sogenannte ABBA-Strategie nach wie vor grundsätzlich empfehlenswert. Das ist das Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Wohnimmobilien spezialisierten Asset-Management- und Beratungsunternehmen.1 Demnach können die deutschen Top-7-Städte insbesondere in den B-Lagen ein positives Risiko-Rendite-Ranking vorweisen. Für die meisten Großstädte außerhalb der Metropolen gilt dies sogar sowohl in A- als auch in B-Lagen.

Damit bestätigt sich ein Trend der vergangenen Jahre. Während die Kaufpreise – und damit die Renditen – in den Top-7-Städten nur noch moderate Steigerungen erfahren, holen die B-Städte mit zum Teil großer Geschwindigkeit auf. So erlaubt das Ranking auch den Schluss, dass in den Metropolen aufgrund der hohen Mietbelastungsquoten das Mietsteigerungspotenzial im Bestand weiter zurückgeht.

München und Potsdam risikoärmste Standorte

Für das Ranking sammelte Dr. Lübke & Kelber Daten zur Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen in 111 Kommunen. Auf dieser Grundlage ermittelt die Untersuchung für jede Stadt die Differenz zwischen der potenziell erzielbaren Eigenkapitalrendite und einer empfohlenen Mindestrendite. Diese wiederum ergibt sich aus dem Niveau des risikolosen Zinses, der mit zehnjährigen Bundesanleihen zu erzielen ist, zuzüglich des aus den lokalen Bedingungen abgeleiteten Risikozuschlags.

Das fränkische Fürth ist einer der attraktivsten und sichersten Wohninvestmentstandorte in Deutschland. In gleich drei Kategorien landet die Stadt im Risiko-Rendite-Ranking unter den Top 3. Bei Bestandsimmobilien in guten Lagen rangiert die im prosperierenden Großraum Nürnberg gelegene Stadt vor Lüneburg und Osnabrück an der Spitze der Rangliste. Bei Neubauten wiederum bietet Kempten im Allgäu die besten Bedingungen, gefolgt von Fürth und Dresden.

Das geringste Risiko ergibt sich in der der bayerischen Landeshauptstadt, der weiterhin teuersten Stadt Deutschlands. Neben München ergeben sich auch in Potsdam sehr geringe Risiken für Wohninvestments, die Zuschläge betragen in den beiden Städten nur 0,1 beziehungsweise 0,28 Prozentpunkte.

Leipzig und Dresden mit guten Renditechancen im Neubausegment

Auch in einigen ostdeutschen Städten ist insbesondere im Neubausegment ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis zu erzielen. So gehören mit Dresden und Leipzig zwei sächsische Städte, die in den letzten Jahren stets stabile Wachstumsraten bei den Verkaufspreisen erzielten, zu den Top 6 des Rankings. In der Gesamtschau zeigt das Ranking an fast allen untersuchten Standorten Möglichkeiten für Eigenkapitalrenditen von zum Teil deutlich mehr als drei Prozent.

Da sich die Zinslandschaft kurzfristig nicht verändern wird, lohnen Investments in den Wohnungsmarkt damit in der Breite auch weiterhin. Die hohe Zahl bayerischer Kommunen auf den vorderen Plätzen des Rankings erklärt sich auch aus dem geringen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent, was den Einfluss der Politik auf die Attraktivität von Investments verdeutlicht. Einige Pläne der Großen Koalition – wie die Verschärfung der Mietpreisbremse, die Verlängerung des Bemessungszeitraums für Mietspiegelerhebungen und der Milieuschutz – bergen deshalb das Risiko, Renditepotenziale in der Zukunft deutschlandweit zu schmälern.

1 www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/kaufen-oder-mieten-was-ist-wo-guenstiger-a-1231213.html